UPDATE! Bauherren können Mehrwertsteuer zurückverlangen
Worum geht es?
Ein aktueller Beschluss des BGH vom 28.01.2026 bestätigt das durch die Kanzlei Wittum & Partner erstrittene Urteil des Brandenburgischen Oberlandesgerichts zur Entlastung von Häuslebauern bei einer Doppelbesteuerung durch Grunderwerbssteuer und Umsatzsteuer des darauf errichteten Bauvorhabens.
Es ist häufig ein Schock für Bauherren, wenn der Grunderwerbssteuerbescheid des Finanzamts kommt. Insbesondere wenn die Finanzbehörden nicht nur den Kaufpreis des Grundstücks bei der Bemessung der Steuer herangezogen haben, sondern auch die Kosten
der Bauleistungen für die Errichtung des Hauses.
Dieser erhöhte Steuerbescheid hat für den Bauherrn aber einen anderen erheblichen finanziellen Vorteil, auf den das Brandenburgische Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 10.10.2024 hingewiesen hat, das nun durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vom 28.01.2026 rechtskräftig geworden ist:
Er kann vom Bauunternehmer die Mehrwertsteuer auf die Bauleistungen zurückverlangen.
So haben im Übrigen auch weitere Gerichte, etwa das LG Oldenburg erstinstanzlich in einem Urteil vom 30.09.2024 in einem vergleichbaren Verfahren entschieden.
Welche Fälle sind betroffen?
Der Grundstückskaufvertrag und der Bauvertrag zur Errichtung des Hauses werden häufig in zwei unterschiedlichen Verträgen geschlossen. Wird dabei der Bauvertrag vor dem Grundstücksvertrag geschlossen, also bevor der Bauherr überhaupt ein Grundstück hat, gehen die Finanzbehörden von einem einheitlichen Vertragswerk aus, da beide Verträge quasi aus einer Hand kommen. Dies gilt sogar dann, wenn der Verkäufer des Grundstücks und der Bauunternehmer verschiedene juristische Personen sind.
Rechtliche Folge
Die höhere Bemessung der Grunderwerbssteuer wirkt sich allerdings positiv für die Bauherren auf die Umsatzsteuer bzgl. der Bauleistungen aus. Denn nach § 4 Nr. 9a Umsatzsteuergesetz sind alle Grundstücksumsätze steuerbefreit. Werden demnach die Bauleistungen bei der Grunderwerbssteuer berücksichtigt, fällt auf sie keine Umsatzsteuer an.
Rückforderung der Mehrwertsteuer
In der Praxis sind zum Zeitpunkt der geänderten Grunderwerbssteuer die Bauleistungen schon im Wesentlichen an den Bauunternehmer bezahlt. Mit der Umsatzsteuer. Der Bauherr kann diese Umsatzsteuer von ihm zurückfordern, wenn
- Die Mehrwertsteuer im Bauvertrag und den Rechnungen ausgewiesen war (Nettopreisvereinbarung)
- Der Bauunternehmer kann sich dann nicht darauf berufen, dass er die Mehrwertsteuer bereits an die Finanzbehörden abgeführt hat und die Beträge bei ihm nicht mehr vorhanden sind.
Achtung: Ansprüche rechtzeitig geltend machen
Auch der Rückforderungsanspruch der Mehrwertsteuer verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren zum Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat klargestellt, dass die Frist mit der Kenntnis des Bauherrn vom geänderten Grunderwerbssteuerbescheid beginnt.
Ein Beispiel: Hat er den Bescheid am 14.03.2023 erhalten, verjähren seine Ansprüche auf Rückzahlung zum 31.12.2026. Dann müsste er noch in diesem Jahr reagieren und die Verjährung unterbrechen oder hemmen, beispielsweise durch eine Klage.
Wenn Sie also einen geänderten Grunderwerbssteuerbescheid 2023 erhalten haben, müssen Sie noch 2026 handeln.
Lassen Sie ihren Grundstückskaufvertrag und den Bauvertrag durch uns prüfen, ob ein Rückzahlungsanspruch der gezahlten Mehrwertsteuer besteht.
RA Jens Grützmacher
Wittum & Partner, Obernkirchen