Denkanstoß für den Gesetzgeber

Betrügerischen „Handwerkern“ und Pfuschern das Handwerk legen!

Haben Sie schon mal davon gehört?

Reisende Handwerker* haben ein Rentnerpaar mit unnötigen und völlig überteuerten Arbeiten „über den Tisch gezogen“.

Das Problem gibt es in der Praxis häufiger als man denken sollte. Besonders perfide daran ist, dass sich die Betrüger meist an ältere Mitbürger heranmachen.

Selbst wenn die Polizei gerufen wird, kann diese meist wenig machen, zumindest wenn die „Handwerker“ eine Reisegewerbekarte nach § 55 ff. GewO vorlegen kann. Die polizei wird die Betroffenen im Wesentlichen auf den Zivilrechtsweg (also eine Zivilklage, verbunden mit Kosten und Risiken) verweisen.

Bei dem zu beschreitenden „Zivilrechtsweg“, zeigt sich in der Praxis jedoch häufig die Mangelhaftigkeit der aktuellen Gesetzeslage:

  1. entweder können Sie den Betrüger gar nicht finden (z.B. (EU-) Ausländer)
  2. oder die juristische Durchsetzung Ihrer Rechte führt sie ins (EU-) Ausland
  3. oder Sie haben zwar ein positives Gerichtsurteil, der Betrüger kann aber nicht zahlen (oder weiß dies geschickt zu verhindern)

Hier sollte der Gesetzgeber über folgende Maßnahmen nachdenken:

  1. Einrichtung eines zentralen Registers (Bauregister) in dem sich alle auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland im Baugewerbe mit der Bauausführung-, planung, -leitung und -überwachung tätigen Personen / Gesellschaften (Registrierungspflichtige) deutschlandweit zentral registrieren müssen. Die Registrierungspflicht trifft auch lediglich temporär in Deutschland tätige Personen / Gesellschaften.
  2. Einrichtung einer an das Bauregister angebundene Hinterlegungsstelle, bei der jede Registrierungspflichtige gem. seiner individuellen Risiko- und Umsatzstufe als Sicherheitsleistung einen bestimmten Betrag gem. noch zu erarbeitender Tabelle als Sicherheit für Mängelrechte, Schadensersatzansprüche oder Kondiktionsansprüche der Besteller zu hinterlegen hat. Statt eines Barbetrages reicht auch die Hinterlegung einer entsprechend ausgestalteten Bürgschaft. Die Mindest-Sicherheitsleistung beträgt 50.000,- €.
  3. Für neu gegründete Gesellschaften / Einzelfirmen oder ausländische Registrierungspflichtige gilt eine erhöhte Mindest-Sicherheitsleistung von 100.000,- €. Im zweiten Jahr der Registrierung kann gegen Nachweis eine Anpassung vorgenommen werden.
  4. Ausländische Registrierungspflichtige müssen darüber hinaus auch eine valide Zustelladresse angeben. Für Klagen aus Sachverhalten an Bauvorhaben in der Bundesrepublik Deutschland wird
    1. der Gerichtsstand am Ort des Bauvorhabens als Wahlgerichtsstand eingeführt;
    2. als Zustelladresse für den ausländischen Registrierungspflichtigen das Bauregister bestimmt.
  5. Sind die in Ziff. 1 – 4 bestimmten Voraussetzungen erfüllt, erhält der Registrierungspflichtige eine entsprechende elektronisch prüfbare Bescheinigung (Bauberechtigungsbescheinigung = BBB-Schein), dass er für Bauvorhaben in der Bundesrepublik Deutschland zugelassen ist.
  6. Wird ein Registrierungspflichtiger ohne oder ohne gültige BBB-Schein bei der Bauausführung-, planung, -leitung und -überwachung angetroffen,
    1. hat er keinen Anspruch auf einen eventuellen Werklohn und muss erhaltenen Werklohn ggf. zurückerstatten;
    2. begeht er eine Ordnungswidrigkeit wegen eines neu zu schaffenden Ordnungswidrigkeitentatbestandes Leistung ohne Bauberechtigungsbescheinigung mit einenem Bußgeldrahmen von 5.000,- € bis 500.000,- €
    3. erhält er als Registrierungspflichtiger ein Tätigkeitsverbot (Gewerbeuntersagung) und wird als ausländischer Registrierungspflichtiger der Bundesrepublik Deutschland verwiesen.
  7. Ausnahme: inländische Kleinunternehmer mit weniger als 20.000,- € Jahresumsatz sind von der Registrierungspflicht nicht betroffen.

Dies hätte auch den Nebeneffekt, dass Arbeitskolonnen aus dem Niedriglohn-Ausland, die de facto nicht nach deutschen Arbeitsschutz- und Sozialstandards arbeiten, zumindest

  1. eine Markteintrittshürde nehmen müssten, welche einen gewissen Abschreckungseffekt für schwarze Schafe haben dürfte
  2. für Baumängel in Anspruch genommen werden können

Ich freue mich auf konstruktive Rückmeldungen!

* gemeint sind hier nicht die Gesellen auf Wanderschaft, sondern eher Personengruppen nach § 55 ff. GewO.

Handwerkerwiderruf – Fallbeispiel Nr. 4

Der Pfuscher

Eines Tages fand Frau Krämer, dass es an der Zeit sei, ihren Wohnzimmerfußboden neu zu gestalten. Sie rief also einen Handwerker, hier einen Parkettleger, an der sich ihren Fußboden anschaute und ihr ein Angebot über einen neuen Fußboden zu einem Preis von 11.000 € per Post schickte. Da Frau Krämer ein großes Wohnzimmer hat, schien ihr der Preis angemessen und sie erteilte den Auftrag.

Der Handwerker begann seine Tätigkeit, arbeitete in der Folge jedoch mangelhaft. Die entsprechenden Einwände von Frau Krämer lehnte er damit ab, dass sie keine Ahnung hätte und bestand auf Zahlung seiner dann erstellten Schlussrechnung in Höhe von 11.000 €. Frau Krämer beauftragte einen Sachverständigen, welcher feststellte, dass Mängel vorhanden seien, deren Beseitigung einen Betrag in Höhe von ca. 4.000 € in Anspruch nehmen würden. Davon wollte der Handwerker nichts wissen. Er bestand auf Zahlung seiner Schlussrechnung in Höhe von 11.000 €.

Frau Krämer könnte sich nun auf einen langwierigen Bauprozess mit erheblichen Gerichts-, Rechtsanwalts- und sachverständigenkosten sowie ungewissem Ausgang einrichten.

Dies muss aber nicht sein.

Frau Krämer könnte hier vom Handwerkerwiderruf profitieren.

Dem Angebot des Handwerkers lag keine Widerrufsbelehrung bei, damit ist es Frau Krämer möglich, ihren Auftrag zu widerrufen.

Dies ist bei Verträgen die außerhalb geschlossener Geschäftsräume geschlossen wurden und bei denen eine Widerrufsbelehrung nicht erteilt wurde, bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich.

Der Handwerker erhält dann kein Geld. Bereits erhaltene Anzahlungen oder Abschläge muss er ggf. zurückerstatten.

Auch der Ausgang eines Prozesses ist dann nicht mehr von den teils höchst unterschiedlich ausfallenden Sachverständigengutachten abhängig, sondern alleine von der Frage, ob der Widerruf wirksam erklärt wurde.

Frau Krämer müsste ihrem Handwerker keine 11.000 € zahlen und könnte einen anderen Handwerker mit der Mangelbeseitigung für 4.000 € beauftragen. Ihre Ersparnis läge dann bei 7.000 €!

Handwerkerwiderruf – Fallbeispiel Nr. 3

Die „Luxusdachterrasse“

Frau Meier (Name geändert) überlegte sich schon eine geraume Zeit, ihre Dachterrasse neu fliesen zu lassen. Gerade im Sommer war die Dachterrasse immer ein schöner Ort zum Sitzen, aber in letzter Zeit waren die Fliesen auf der Terrasse doch ziemlich schäbig geworden.

Frau Meier, rüstige 83 Jahre alt, wandte sich daraufhin an einen ortsansässigen Fliesenfachbetrieb. Dieser sollte ein Angebot für die 15 m² große Dachterrasse erstellen. Der Meister kam, schaute sich die Dachterrasse an, trank einen Kaffee mit Frau Meier und versprach ein Angebot abzugeben.

Das Angebot kam zwei Wochen später per Post und endete auf 2.500 € inklusive Mehrwertsteuer für ordentliche, rutschhemmende Feinsteinzeugfliesen in Frau Meiers Lieblingsfarbe beige.

Was Frau Meier nicht gesehen hatte, dies war geschickt in einer Angebotsposition versteckt, war, dass der Meister den Arbeitsaufwand beim Angebot lediglich mit 1 h angesetzt hatte und alle weiteren notwendigen Stunden im Nachweis erbringen wollte. Ein geschäftserfahrener Kaufmann hätte diesen Fallstrick sicherlich bemerkt, die rüstige Frau Meier jedoch nicht. Sie ging davon aus, dass die Sanierung der Dachterrasse 2.500 € kosten würde und beauftragte diese folglich.

Es kam wie es kommen musste, der Handwerker brauchte natürlich länger als 1 h zur Verlegung der Fliesen und rechnete schließlich 7.500 € mit Frau Meier für ihre 15 m² große Dachterrasse ab.
Frau Meier fiel aus allen Wolken und verstand die Welt nicht mehr.

Statt 2.500 € (= 166,66 € pro m²) sollte sie nun 7.500 € (= 500 € pro m²) bezahlen, goldene Fliesen sind jedoch nicht verlegt worden.

Formal hatte der Handwerker Recht, die Stunden hatte er erbracht.

Frau Meier könnte hier jedoch vom Handwerkerwiderruf profitieren.

Dem Angebot lag keine Widerrufsbelehrung bei, damit ist es Frau Meier möglich, ihren Auftrag zu widerrufen.

Dies ist bei Verträgen die außerhalb geschlossener Geschäftsräume geschlossen wurden und bei denen eine Widerrufsbelehrung nicht erteilt wurde, bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich.

Der Handwerker erhält dann kein Geld. Bereits erhaltene Anzahlungen oder Abschläge muss er ggf. zurückerstatten.

Handwerkerwiderruf – Fallbeispiel Nr. 2

Die „Dachsanierung“

Eines schönen Tages klingelte es an der Haustür des Rentnerehepaares Müller (Name geändert). Vor der Tür stand ein junger Mann in Arbeitskleidung und wies die Müllers darauf hin, dass deren Dach voll mit Moos sei. Dies sei schädlich, so der junge Mann und wenn man den Zustand so lasse, würde irgendwann das Dach „kaputtgehen“.

Die Müllers waren verunsichert, aber der junge Mann schien kompetent und hatte vor allem auch direkt einen Lösungsvorschlag, nämlich eine professionelle Dachsanierung, parat.

Er ließ sich einen von ihm vor Ort gefertigten Auftrag zur Dachsanierung über einen Betrag in Höhe von fast 20.000 € unterschreiben. Am nächsten Tag standen vier Leute auf dem Hof und fingen an mit Hochdruckreinigern das Dach zu reinigen. Diese Arbeiten waren zwei Tage später beendet, was der junge Mann den Müllers auch mitteilte um sodann eine Rechnung über 20.000 € plus Mehrwertsteuer zu präsentieren.

Die Müllers fanden die Leistung dann doch nicht so überzeugend, wie von dem jungen Mann ursprünglich angepriesen, insbesondere da die „Dachsanierung“ lediglich aus einer Reinigung mit einem Hochdruckreiniger bestand. Auch dass die Mehrwertsteuer oben draufgeschlagen würde, war ihnen nicht gesagt worden.

Der junge Mann wurde nun unwirsch und fing an die Müllers zu bedrohen und beschimpfen. Die Müllers riefen daraufhin die Polizei, welche die Parteien auf den Zivilrechtsweg verwies.

Hier könnte den Müllers mit dem Handwerkerwiderruf geholfen werden.

Der junge Mann hatte den Müllers keine Widerrufsbelehrung erteilt, damit ist es den Müllers möglich, ihren Auftrag zu widerrufen.

Dies ist bei Verträgen die außerhalb geschlossener Geschäftsräume geschlossen wurden und bei denen eine Widerrufsbelehrung nicht erteilt wurde, bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich.

Der Handwerker erhält dann kein Geld. Bereits erhaltene Anzahlungen oder Abschläge muss er ggf. zurückerstatten.

Handwerkerwiderruf – Fallbeispiel Nr. 1

Der Senkrechtlift (BGH-Fall)

Der Handwerker rief Herrn Koller (Name geändert) an und fragte, ob er Interesse an der Installation eines Personenlifts in seinem Wohnhaus habe. In der Folge besuchte der Handwerker Herrn Koller in seinem Wohnhaus und stellte ihm verschiedene Liftmodelle vor. Am Ende des Gesprächs entschied sich Herr Koller zur Bestellung eines Senkrechtlifts zum Preis von 40.600 €.

Der Handwerker übersandte Herrn Koller eine Vorschussrechnung, Herr Koller zahlte auf diese 12.435 €.

Nach diversen Unstimmigkeiten bezüglich der Planung des Liftes widerrief Herr Koller den Vertrag 4 Monate nach Vertragsschluss und forderte den Handwerker zur Rückzahlung der Anzahlung in Höhe von 12.435 € binnen 14 Tagen auf.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30. August 2018 – VII ZR 243/17) hat in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass Herrn Koller gegen den Handwerker ein Anspruch auf Rückgewähr der von ihm geleisteten Anzahlung in Höhe von 12.435 € zusteht. Dies deshalb, da Herrn Koller ein Recht zum Widerruf (Handwerkerwiderruf) des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags nach § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite steht.

Dies ist bei Verträgen die außerhalb geschlossener Geschäftsräume geschlossen wurden und bei denen eine Widerrufsbelehrung nicht erteilt wurde, bis zu einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss möglich.

Der Handwerker erhält dann kein Geld. Bereits erhaltene Anzahlungen oder Abschläge muss er ggf. zurückerstatten.

Mängelhaftungsausschlussklausel im notariellen Kaufvertrag kann unwirksam sein

MÄNGELAUSSCHLUSS IM NOTARVERTRAG KANN UNWIRKSAM SEIN

Der Traum wird endlich wahr, das eigene Heim! Dumm nur, wenn sich nach kurzer Zeit herausstellt, dass die Traumimmobilie ein Albtraum ist, feuchter Keller, das Dach ist undicht oder oder oder…

Gar kein Problem, das muss der Verkäufer dann doch noch richten. Doch durch einen Blick in den notariellen Kaufvertrag wird klar:

Die Haftung des Verkäufers für sämtliche Sachmängel wurde ausgeschlossen. Der Käufer muss doch die Kosten für die Schadensbeseitigung selbst tragen. Das kann schnell den eigenen finanziellen Rahmen übersteigen.

Diese scheinbar so offensichtliche Rechtslage kann für den Käufer eine glückliche Wendung haben.

Tatsächlich ist nämlich den Wenigsten bewusst, dass auch Klauseln in einem notariellen Kaufvertrag ggf. als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) angesehen werden können.

Notarielle Kaufverträge zwischen Privatleuten enthalten häufig die Klausel, dass die Haftung des Verkäufers für sämtliche Mängel an und um das Gebäude ausgeschlossen ist, egal ob vorsätzlich oder fahrlässig.

Grundsätzlich ist es auch durchaus möglich, einen Ausschluss der Mängelhaftung zu vereinbaren.

Bei der Verwendung von AGB jedoch ist ein Haftungsausschluss für Mängel nur unter weiteren, in vielen Fällen nicht eingehaltenen Bedingungen zulässig.

Was bedeutet das nun für den Käufer?

Bei Unwirksamkeit der Mangelhaftungsausschlussklausel besteht die Möglichkeit, dass er seinen Schaden ersetzt erhält, den Kaufpreis mindern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten kann (alles unter zusätzlichen, besonderen Voraussetzungen).

Wenn folgende Punkte erfüllt sind:

  • Mangel der Kaufsache
  • Notarieller Kaufvertrag oder sonstiger Vertrag mit AGB (auch ein vorformulierter Vertrag selbst kann eine AGB sein)
  • Mängelhaftungsausschlussklausel

helfen wir Ihnen gerne die Wirksamkeit der Mängelhaftungsausschlussklausel in ihrem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zu überprüfen.

Immobilienrecht – Pfusch am Bau

IMMOBILIENRECHT – PFUSCH AM BAU

Bei vielen Bauvorhaben entspricht das Ergebnis nicht den Erwartungen der Bauherren – welche Rechte hat er bei Mängeln?

Fallbeispiel:
B beauftragt U mit der Herstellung eines Badezimmers zum Preis von 10.000,- EUR. U errichtet dies frist- und im Wesentlichen vertragsgerecht. U hat im Laufe der Arbeiten bereits Abschlagsrechnungen über 5.000,- EUR gestellt, welche B immer gleich gezahlt hat. Nach erfolgter Abnahme erstellt U die Schlussrechnung und fordert die restlichen 5.000,- EUR von B. Vor Zahlung fällt B auf, dass sich alle Kacheln von den Wänden lösen. Die Beseitigung der Mängel wird ca. 2.000,- EUR kosten und 3 Tage dauern.

Mängelrechte des Bestellers

Dem Besteller stehen folgende Primärrechte zur Seite:

  • Zunächst Nacherfüllung nach § 635 BGB, genauer die (nachträgliche) ordnungsgemäße Herstellung des Werkes verlangen. Dies sollte unter Setzung einer im Einzelfall angemessenen Frist geschehen.
  • Wenn der Werklohn noch nicht gezahlt ist: sog. Zurückbehaltungsrecht über einen „angemessenen Teil der Vergütung“. Nach § 641 Abs. 3 BGB beträgt dieser „angemessene Teil“ in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten.

Nach fruchtlosem Fristablauf zur Nacherfüllung bestehen auch folgenden Sekundärrechte:

  • S e l b s t v o r n a h m e – Besteller kann den Mangel selbst oder durch Dritte beseitigen lassen (die konkret angefallenen Kosten bekommt er vom Unternehmer ersetzt).
  • M i n d e r u n g – der Besteller kann den Werklohn im Verhältnis des Wertes des mangelfreien Werkes zum mangelbehafteten Werk mindern.
  • R ü c k t r i t t –das gesamte Vertragsverhältnis wird – soweit möglich – rückabgewickelt (nur bei erheblicher Pflichtverletzung).
  • S c h a d e n s e r s a t z –Besteller kann für den entstandenen Schadens (z.B. Nutzungs-/Erwerbsausfall, etc.) Ersatz verlangen (unter zusätzlichen Voraussetzungen).
  • E r s a t z vergeblicher Aufwendungen–  Besteller kann den Ersatz von im Hinblick auf den Erhalt der Leistung nutzlos erbrachten Vermögensopfer erhalten (z.B. nutzlose Finanzierungskosten, etc.)

Die Wahl des richtigen Sekundärrechts ist im Einzelfall zu entscheiden, da die Wahl von vielen Faktoren, wie z.B. Art und Beseitigungsmöglichkeit sowie Beseitigungskosten des Mangels, Leistungsfähigkeit des Unternehmers, etc. pp. abhängt.

Lösung Fallbeispiel:
Im obigen Fallbeispiel wird B dem U eine Frist zur Nacherfüllung von mindestens zwei Wochen setzen und gleichzeitig von seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4.000,- EUR Gebrauch machen. B würde sodann 1.000,- EUR der Werklohnforderung an U zahlen. Hat U binnen der gesetzten Frist ordnungsgemäß nacherfüllt (B muss Zugang zum Badezimmer gewähren), würde B weitere 4.000,- EUR an U zahlen und die Angelegenheit wäre erledigt.

Alternative Falllösung:
Alternativ könnte U (bei Vorliegen der Voraussetzungen) auch den Widerruf gem. §§ 312g, 355 BGB (Handwerkerwiderruf) erklären. U würde dann schlimmstenfalls nichts mehr erhalten und müsste die Abschlagszahlung iHv 5.000,- EUR  zurückzahlen. B hätte jedoch auch keine Mängelrechte mehr gegen U. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, was Sinn macht [weitere Informationen].

Lässt U die Frist jedoch fruchtlos verstreichen, kann B z.B. Kostenvorschuss in Höhe von 2.000,- EUR für die Mangelbeseitigung verlangen (im Anschluss ist eine konkrete Abrechnung nötig) und/oder die Mängel zunächst selbst und auf eigene Kosten beseitigen und die Kosten dieser sog. Selbstvornahme von U fordern.

Auch eine Minderung wäre denkbar. Dies hängt sowohl von dem Verkehrswert der mangelfreien Sache ab, als auch von dem Verkehrswert der mangelbehafteten Sache.

Rechte des Unternehmers bei Mängeln

Auch der Unternehmer hat bei einer eigenen Schlechtleistung Rechte, die ihm zur Seite stehen:

  • Der Unternehmer hat einerseits eine Nacherfüllungsbefugnis, die sogenannte Erfüllungschance, d.h. dass der Besteller dem Unternehmer eine (nach den Umständen des Einzelfalles angemessene) Frist zur Nachbesserung / Mängelbeseitigung setzen muss, um dem Unternehmer die Möglichkeit zu geben, die vertraglich geschuldete (mangelfreie) Leistung doch noch zu erbringen.
  • Der Unternehmer hat gem. § 635 Abs. 1 BGB im Rahmen der Nacherfüllung (=Primärrecht des Bestellers) weiterhin das Recht nach eigener Wahl entweder den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen.
  • Zuletzt hat der Unternehmer das Recht die Nacherfüllung nach § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßig hoher Kosten zu verweigern. (Der Besteller kann dann Rücktritt, Schadensersatz und/oder Minderung geltend machen).

Bei Streitigkeiten rund um Baumängel stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Doppelbesteuerung beim Bauträgervertrag

Doppelbesteuerung beim Bauträgervertrag

Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich besonders leicht realisieren, wenn man den Grundstückskauf und die Bauverpflichtung über einen sog. Bauträgervertrag in eine Hand abgibt.

Ein Beispiel für einen typischen Bauträgervertrag:

Das Grundstück kostet 50.000 EUR und das zu errichtende Einfamilienhaus  200.000 EUR, macht ein Gesamtpaket von 250.000 EUR (incl. ca. 32.000 EUR Umsatzsteuer auf die Bauverpflichtung).

Dabei kann es im Einzelfall auch dazu kommen, dass zwei Verträge (Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag) mit zwei unterschiedlichen Vertragspartnern geschlossen werden, die aber im Ergebnis zusammenwirken.

Das Finanzamt nimmt als Grundlage der Besteuerung nicht allein den Grundstückswert von 50.000 EUR sondern das Gesamtgeschäft von 250.000 EUR und wird eine entsprechend hohe Grunderwerbssteuer festsetzen (bei 5% GrErwSt sind das 12.500 EUR).

Der Frust über die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Bauträgervertrag kann schnell verfliegen, wenn man einen Blick in § 4 Nr. 9 a) des Umsatzsteuergesetzes wirft.

Danach fallen Vorgänge nicht unter die Umsatzsteuerverpflichtung, wenn die Umsätze unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen.

Im eingangs geschilderten Beispielsfall wäre danach die Umsatzsteuer des Bauträgervertrages in Höhe der MwSt = ca. 32.000 EUR nicht angefallen und kann vom Bauträger zurückverlangt werden. Eine Überprüfung könnte für Sie interessant sein, wenn:

  • Sie einen Bauträgervertrag geschlossen haben,
  • dieser Umsatzsteuer enthält
  • und Sie Grunderwerbssteuer zahlen mussten.

Kontaktieren Sie uns für Ihre kostenlose Erstberatung und lassen Sie Ihren Bauträgervertrag und Grunderwerbssteuerbescheid von uns rechtlich prüfen!