Grunderwerbsteuer fällt auf Grundstück plus Baukosten an!?! – Was Sie machen können!

Das Problem

Nehmen wir an, Sie haben ein Grundstück in einem Neubaugebiet vom Verkäufer X GmbH zu einem Kaufpreis von 100.000 € erworben.

Darauf möchten Sie ein Haus für 300.000 € (brutto) durch die Baufirma Y GmbH errichten lassen. und schließen einen entsprechenden Bauvertrag (nicht beim Notar).

An Grunderwerbsteuer kalkulieren Sie je nach Bundesland zwischen 3.500 € und 6.500 €. Über den jeweiligen Betrag erhalten Sie nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück (ohne Bauverpflichtung) auch einen entsprechenden Grunderwerbsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt.

In den 300.000 € Baukosten für das Haus ist ein Betrag iHv ca. 47.900 € an offen ausgewiesener Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) enthalten.

Nachdem oder während Sie das Haus errichten lassen, erhalten Sie völlig unverhofft einen Änderungsbescheid des Finanzamtes bezüglich der Grunderwerbsteuer.

Das Finanzamt hat Kenntnis davon erlangt, dass Grundstücksverkäufer X GmbH und Bauunternehmer Y GmbH irgendwie, für Sie als Bauherr nicht zu erkennen, zusammenhängen.

Dies stellt ein „einheitliches Vertragswerk“ dar, weswegen die Grunderwerbsteuer nun auf den Grundstückswert (100 T€) plus Bauverpflichtung (300 T€) anfällt.

Die sogenannte Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöht sich mithin von 100.000 € auf 400.000 €.

Der neue, geänderte Grunderwerbsteuerbescheid lautet je nach Bundesland auf zwischen 14.000 € und 26.000 €, also zwischen 11.500 € und 19.500 € mehr als von Ihnen kalkuliert!

Das ist schon eine erhebliche Mehrbelastung für jeden Bauherrn.

Die Lösung

Hier sollten Sie den Kopf jedoch nicht in den Sand stecken, in jedem Unglück findet sich auch immer ein Glück (Unglück).

Der Frust über die Grunderwerbssteuer auf Grundstückskaufvertrag plus Bauvertrag kann schnell verfliegen, wenn Sie einen Blick in § 4 Nr. 9 a) des Umsatzsteuergesetzes wirft.

Danach fallen Vorgänge nicht unter die Umsatzsteuerverpflichtung, wenn die Umsätze unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen.

Im eingangs geschilderten Beispielsfall wäre danach die Umsatzsteuer des Bauvertrages mit der Y GmbH in Höhe der MwSt = ca. 47.900 EUR nicht angefallen und – eine entsprechende oberlandesgerichtliche Rechtsprechung bestätigt dies –  kann von der Y-GmbH zurückverlangt werden.

Kontakt

Eine Überprüfung könnte für Sie interessant sein, wenn:

  • Sie einen Grundstückskaufvertrag mit einer anderen Person/Gesellschaft geschlossen haben als den Bauvertrag
  • der Bauvertrag Umsatzsteuer offen ausweist
  • das Ganze noch keine drei Jahre her ist (Datum der Schlussrechnung des Bauvertrages)
  • und Sie Grunderwerbsteuer auch auf den Bauvertrag zahlen mussten.

Kontaktieren Sie uns für Ihre kostenlose Erstberatung und lassen Sie Ihren Bauvertrag und Grunderwerbssteuerbescheid von uns rechtlich prüfen!

EXKURS Steuerrecht

Ob ein Einspruch gegen den Änderungsbescheid Sinn macht, ist äußerst fraglich, da es hier einen Streit zwischen dem II. Senat des Bundesfinanzhofes (Grunderwerbsteuersenat) und dem V. und XI. Senaten des Bundesfinanzhofes (mit Umsatzsteuer befasst) gibt.

Der für die Grunderwerbsteuer zuständige II. Senat des BFH, der letztinstanzlich für eine Entscheidung über einen Einspruch gegen den Änderungsbescheid zuständig wäre, da der II. Senat die Grunderwerbs-Besteuerung einer Fiktion („fiktiver einheitlicher Leistungsgegenstand“) zulässt.

Das Niedersächsisches Finanzgericht hat die Gemengelage mit Beschluss vom 22. März 2018 – 7 K 150/17 treffend zusammengefasst:

Während nach Auffassung des II. BFH-Senats eine Einheit zwischen dem Grundstückskauf- und Bauerrichtungsvertrag auch angenommen werden kann, wenn – wie hier – auf der Veräußererseite mehrere Personen auftreten, kann ein einheitliches Vertragswerk nach Auffassung des V. sowie des XI. Senats nur vorliegen, wenn Personenidentität zwischen dem Veräußerer und dem Bauunternehmer besteht (so BFH vom 30.1.2008 V B 120/07, juris, mit weiteren Nachweisen, vom 12.2.2009 XI B 76/08, juris). Die zwei vom II. Senat des Bundesfinanzhofs herangezogenen Urteile des V. Senats des Bundesfinanzhofs zum Beweis der angeblichen Nicht-Divergenz sind Ausnahmeentscheidungen; hier hatte der V. Senat des Bundesfinanzhofs ausnahmsweise keine Umsatzsteuer auf Baukosten anfallen lassen, weil auf der Veräußererseite nicht mehrere – wie hier -, sondern nur ein Veräußerer bzw. eine Organschaft handelte.

Denkanstoß für den Gesetzgeber

Betrügerischen „Handwerkern“ und Pfuschern das Handwerk legen!

Haben Sie schon mal davon gehört?

Reisende Handwerker* haben ein Rentnerpaar mit unnötigen und völlig überteuerten Arbeiten „über den Tisch gezogen“.

Das Problem gibt es in der Praxis häufiger als man denken sollte. Besonders perfide daran ist, dass sich die Betrüger meist an ältere Mitbürger heranmachen.

Selbst wenn die Polizei gerufen wird, kann diese meist wenig machen, zumindest wenn die „Handwerker“ eine Reisegewerbekarte nach § 55 ff. GewO vorlegen kann. Die polizei wird die Betroffenen im Wesentlichen auf den Zivilrechtsweg (also eine Zivilklage, verbunden mit Kosten und Risiken) verweisen.

Bei dem zu beschreitenden „Zivilrechtsweg“, zeigt sich in der Praxis jedoch häufig die Mangelhaftigkeit der aktuellen Gesetzeslage:

  1. entweder können Sie den Betrüger gar nicht finden (z.B. (EU-) Ausländer)
  2. oder die juristische Durchsetzung Ihrer Rechte führt sie ins (EU-) Ausland
  3. oder Sie haben zwar ein positives Gerichtsurteil, der Betrüger kann aber nicht zahlen (oder weiß dies geschickt zu verhindern)

Hier sollte der Gesetzgeber über folgende Maßnahmen nachdenken:

  1. Einrichtung eines zentralen Registers (Bauregister) in dem sich alle auf dem Gebiet der Bundesrepublik Deutschland im Baugewerbe mit der Bauausführung-, planung, -leitung und -überwachung tätigen Personen / Gesellschaften (Registrierungspflichtige) deutschlandweit zentral registrieren müssen. Die Registrierungspflicht trifft auch lediglich temporär in Deutschland tätige Personen / Gesellschaften.
  2. Einrichtung einer an das Bauregister angebundene Hinterlegungsstelle, bei der jede Registrierungspflichtige gem. seiner individuellen Risiko- und Umsatzstufe als Sicherheitsleistung einen bestimmten Betrag gem. noch zu erarbeitender Tabelle als Sicherheit für Mängelrechte, Schadensersatzansprüche oder Kondiktionsansprüche der Besteller zu hinterlegen hat. Statt eines Barbetrages reicht auch die Hinterlegung einer entsprechend ausgestalteten Bürgschaft. Die Mindest-Sicherheitsleistung beträgt 50.000,- €.
  3. Für neu gegründete Gesellschaften / Einzelfirmen oder ausländische Registrierungspflichtige gilt eine erhöhte Mindest-Sicherheitsleistung von 100.000,- €. Im zweiten Jahr der Registrierung kann gegen Nachweis eine Anpassung vorgenommen werden.
  4. Ausländische Registrierungspflichtige müssen darüber hinaus auch eine valide Zustelladresse angeben. Für Klagen aus Sachverhalten an Bauvorhaben in der Bundesrepublik Deutschland wird
    1. der Gerichtsstand am Ort des Bauvorhabens als Wahlgerichtsstand eingeführt;
    2. als Zustelladresse für den ausländischen Registrierungspflichtigen das Bauregister bestimmt.
  5. Sind die in Ziff. 1 – 4 bestimmten Voraussetzungen erfüllt, erhält der Registrierungspflichtige eine entsprechende elektronisch prüfbare Bescheinigung (Bauberechtigungsbescheinigung = BBB-Schein), dass er für Bauvorhaben in der Bundesrepublik Deutschland zugelassen ist.
  6. Wird ein Registrierungspflichtiger ohne oder ohne gültige BBB-Schein bei der Bauausführung-, planung, -leitung und -überwachung angetroffen,
    1. hat er keinen Anspruch auf einen eventuellen Werklohn und muss erhaltenen Werklohn ggf. zurückerstatten;
    2. begeht er eine Ordnungswidrigkeit wegen eines neu zu schaffenden Ordnungswidrigkeitentatbestandes Leistung ohne Bauberechtigungsbescheinigung mit einenem Bußgeldrahmen von 5.000,- € bis 500.000,- €
    3. erhält er als Registrierungspflichtiger ein Tätigkeitsverbot (Gewerbeuntersagung) und wird als ausländischer Registrierungspflichtiger der Bundesrepublik Deutschland verwiesen.
  7. Ausnahme: inländische Kleinunternehmer mit weniger als 20.000,- € Jahresumsatz sind von der Registrierungspflicht nicht betroffen.

Dies hätte auch den Nebeneffekt, dass Arbeitskolonnen aus dem Niedriglohn-Ausland, die de facto nicht nach deutschen Arbeitsschutz- und Sozialstandards arbeiten, zumindest

  1. eine Markteintrittshürde nehmen müssten, welche einen gewissen Abschreckungseffekt für schwarze Schafe haben dürfte
  2. für Baumängel in Anspruch genommen werden können

Ich freue mich auf konstruktive Rückmeldungen!

* gemeint sind hier nicht die Gesellen auf Wanderschaft, sondern eher Personengruppen nach § 55 ff. GewO.

Mängelhaftungsausschlussklausel im notariellen Kaufvertrag kann unwirksam sein

MÄNGELAUSSCHLUSS IM NOTARVERTRAG KANN UNWIRKSAM SEIN

Der Traum wird endlich wahr, das eigene Heim! Dumm nur, wenn sich nach kurzer Zeit herausstellt, dass die Traumimmobilie ein Albtraum ist, feuchter Keller, das Dach ist undicht oder oder oder…

Gar kein Problem, das muss der Verkäufer dann doch noch richten. Doch durch einen Blick in den notariellen Kaufvertrag wird klar:

Die Haftung des Verkäufers für sämtliche Sachmängel wurde ausgeschlossen. Der Käufer muss doch die Kosten für die Schadensbeseitigung selbst tragen. Das kann schnell den eigenen finanziellen Rahmen übersteigen.

Diese scheinbar so offensichtliche Rechtslage kann für den Käufer eine glückliche Wendung haben.

Tatsächlich ist nämlich den Wenigsten bewusst, dass auch Klauseln in einem notariellen Kaufvertrag ggf. als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) angesehen werden können.

Notarielle Kaufverträge zwischen Privatleuten enthalten häufig die Klausel, dass die Haftung des Verkäufers für sämtliche Mängel an und um das Gebäude ausgeschlossen ist, egal ob vorsätzlich oder fahrlässig.

Grundsätzlich ist es auch durchaus möglich, einen Ausschluss der Mängelhaftung zu vereinbaren.

Bei der Verwendung von AGB jedoch ist ein Haftungsausschluss für Mängel nur unter weiteren, in vielen Fällen nicht eingehaltenen Bedingungen zulässig.

Was bedeutet das nun für den Käufer?

Bei Unwirksamkeit der Mangelhaftungsausschlussklausel besteht die Möglichkeit, dass er seinen Schaden ersetzt erhält, den Kaufpreis mindern oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten kann (alles unter zusätzlichen, besonderen Voraussetzungen).

Wenn folgende Punkte erfüllt sind:

  • Mangel der Kaufsache
  • Notarieller Kaufvertrag oder sonstiger Vertrag mit AGB (auch ein vorformulierter Vertrag selbst kann eine AGB sein)
  • Mängelhaftungsausschlussklausel

helfen wir Ihnen gerne die Wirksamkeit der Mängelhaftungsausschlussklausel in ihrem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zu überprüfen.

Immobilienrecht – Pfusch am Bau

IMMOBILIENRECHT – PFUSCH AM BAU

Bei vielen Bauvorhaben entspricht das Ergebnis nicht den Erwartungen der Bauherren – welche Rechte hat er bei Mängeln?

Fallbeispiel:
B beauftragt U mit der Herstellung eines Badezimmers zum Preis von 10.000,- EUR. U errichtet dies frist- und im Wesentlichen vertragsgerecht. U hat im Laufe der Arbeiten bereits Abschlagsrechnungen über 5.000,- EUR gestellt, welche B immer gleich gezahlt hat. Nach erfolgter Abnahme erstellt U die Schlussrechnung und fordert die restlichen 5.000,- EUR von B. Vor Zahlung fällt B auf, dass sich alle Kacheln von den Wänden lösen. Die Beseitigung der Mängel wird ca. 2.000,- EUR kosten und 3 Tage dauern.

Mängelrechte des Bestellers

Dem Besteller stehen folgende Primärrechte zur Seite:

  • Zunächst Nacherfüllung nach § 635 BGB, genauer die (nachträgliche) ordnungsgemäße Herstellung des Werkes verlangen. Dies sollte unter Setzung einer im Einzelfall angemessenen Frist geschehen.
  • Wenn der Werklohn noch nicht gezahlt ist: sog. Zurückbehaltungsrecht über einen „angemessenen Teil der Vergütung“. Nach § 641 Abs. 3 BGB beträgt dieser „angemessene Teil“ in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten.

Nach fruchtlosem Fristablauf zur Nacherfüllung bestehen auch folgenden Sekundärrechte:

  • S e l b s t v o r n a h m e – Besteller kann den Mangel selbst oder durch Dritte beseitigen lassen (die konkret angefallenen Kosten bekommt er vom Unternehmer ersetzt).
  • M i n d e r u n g – der Besteller kann den Werklohn im Verhältnis des Wertes des mangelfreien Werkes zum mangelbehafteten Werk mindern.
  • R ü c k t r i t t –das gesamte Vertragsverhältnis wird – soweit möglich – rückabgewickelt (nur bei erheblicher Pflichtverletzung).
  • S c h a d e n s e r s a t z –Besteller kann für den entstandenen Schadens (z.B. Nutzungs-/Erwerbsausfall, etc.) Ersatz verlangen (unter zusätzlichen Voraussetzungen).
  • E r s a t z vergeblicher Aufwendungen–  Besteller kann den Ersatz von im Hinblick auf den Erhalt der Leistung nutzlos erbrachten Vermögensopfer erhalten (z.B. nutzlose Finanzierungskosten, etc.)

Die Wahl des richtigen Sekundärrechts ist im Einzelfall zu entscheiden, da die Wahl von vielen Faktoren, wie z.B. Art und Beseitigungsmöglichkeit sowie Beseitigungskosten des Mangels, Leistungsfähigkeit des Unternehmers, etc. pp. abhängt.

Lösung Fallbeispiel:
Im obigen Fallbeispiel wird B dem U eine Frist zur Nacherfüllung von mindestens zwei Wochen setzen und gleichzeitig von seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4.000,- EUR Gebrauch machen. B würde sodann 1.000,- EUR der Werklohnforderung an U zahlen. Hat U binnen der gesetzten Frist ordnungsgemäß nacherfüllt (B muss Zugang zum Badezimmer gewähren), würde B weitere 4.000,- EUR an U zahlen und die Angelegenheit wäre erledigt.

Alternative Falllösung:
Alternativ könnte U (bei Vorliegen der Voraussetzungen) auch den Widerruf gem. §§ 312g, 355 BGB (Handwerkerwiderruf) erklären. U würde dann schlimmstenfalls nichts mehr erhalten und müsste die Abschlagszahlung iHv 5.000,- EUR  zurückzahlen. B hätte jedoch auch keine Mängelrechte mehr gegen U. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, was Sinn macht [weitere Informationen].

Lässt U die Frist jedoch fruchtlos verstreichen, kann B z.B. Kostenvorschuss in Höhe von 2.000,- EUR für die Mangelbeseitigung verlangen (im Anschluss ist eine konkrete Abrechnung nötig) und/oder die Mängel zunächst selbst und auf eigene Kosten beseitigen und die Kosten dieser sog. Selbstvornahme von U fordern.

Auch eine Minderung wäre denkbar. Dies hängt sowohl von dem Verkehrswert der mangelfreien Sache ab, als auch von dem Verkehrswert der mangelbehafteten Sache.

Rechte des Unternehmers bei Mängeln

Auch der Unternehmer hat bei einer eigenen Schlechtleistung Rechte, die ihm zur Seite stehen:

  • Der Unternehmer hat einerseits eine Nacherfüllungsbefugnis, die sogenannte Erfüllungschance, d.h. dass der Besteller dem Unternehmer eine (nach den Umständen des Einzelfalles angemessene) Frist zur Nachbesserung / Mängelbeseitigung setzen muss, um dem Unternehmer die Möglichkeit zu geben, die vertraglich geschuldete (mangelfreie) Leistung doch noch zu erbringen.
  • Der Unternehmer hat gem. § 635 Abs. 1 BGB im Rahmen der Nacherfüllung (=Primärrecht des Bestellers) weiterhin das Recht nach eigener Wahl entweder den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen.
  • Zuletzt hat der Unternehmer das Recht die Nacherfüllung nach § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßig hoher Kosten zu verweigern. (Der Besteller kann dann Rücktritt, Schadensersatz und/oder Minderung geltend machen).

Bei Streitigkeiten rund um Baumängel stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Doppelbesteuerung beim Bauträgervertrag

Doppelbesteuerung beim Bauträgervertrag

Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich besonders leicht realisieren, wenn man den Grundstückskauf und die Bauverpflichtung über einen sog. Bauträgervertrag in eine Hand abgibt.

Ein Beispiel für einen typischen Bauträgervertrag:

Das Grundstück kostet 50.000 EUR und das zu errichtende Einfamilienhaus  200.000 EUR, macht ein Gesamtpaket von 250.000 EUR (incl. ca. 32.000 EUR Umsatzsteuer auf die Bauverpflichtung).

Dabei kann es im Einzelfall auch dazu kommen, dass zwei Verträge (Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag) mit zwei unterschiedlichen Vertragspartnern geschlossen werden, die aber im Ergebnis zusammenwirken.

Das Finanzamt nimmt als Grundlage der Besteuerung nicht allein den Grundstückswert von 50.000 EUR sondern das Gesamtgeschäft von 250.000 EUR und wird eine entsprechend hohe Grunderwerbssteuer festsetzen (bei 5% GrErwSt sind das 12.500 EUR).

Der Frust über die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Bauträgervertrag kann schnell verfliegen, wenn man einen Blick in § 4 Nr. 9 a) des Umsatzsteuergesetzes wirft.

Danach fallen Vorgänge nicht unter die Umsatzsteuerverpflichtung, wenn die Umsätze unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen.

Im eingangs geschilderten Beispielsfall wäre danach die Umsatzsteuer des Bauträgervertrages in Höhe der MwSt = ca. 32.000 EUR nicht angefallen und kann vom Bauträger zurückverlangt werden. Eine Überprüfung könnte für Sie interessant sein, wenn:

  • Sie einen Bauträgervertrag geschlossen haben,
  • dieser Umsatzsteuer enthält
  • und Sie Grunderwerbssteuer zahlen mussten.

Kontaktieren Sie uns für Ihre kostenlose Erstberatung und lassen Sie Ihren Bauträgervertrag und Grunderwerbssteuerbescheid von uns rechtlich prüfen!