IMMOBILIENRECHT – PFUSCH AM BAU
Bei vielen Bauvorhaben entspricht das Ergebnis nicht den Erwartungen der Bauherren – welche Rechte hat er bei Mängeln?
Fallbeispiel:
B beauftragt U mit der Herstellung eines Badezimmers zum Preis von 10.000,- EUR. U errichtet dies frist- und im Wesentlichen vertragsgerecht. U hat im Laufe der Arbeiten bereits Abschlagsrechnungen über 5.000,- EUR gestellt, welche B immer gleich gezahlt hat. Nach erfolgter Abnahme erstellt U die Schlussrechnung und fordert die restlichen 5.000,- EUR von B. Vor Zahlung fällt B auf, dass sich alle Kacheln von den Wänden lösen. Die Beseitigung der Mängel wird ca. 2.000,- EUR kosten und 3 Tage dauern.
Mängelrechte des Bestellers
Dem Besteller stehen folgende Primärrechte zur Seite:
- Zunächst Nacherfüllung nach § 635 BGB, genauer die (nachträgliche) ordnungsgemäße Herstellung des Werkes verlangen. Dies sollte unter Setzung einer im Einzelfall angemessenen Frist geschehen.
- Wenn der Werklohn noch nicht gezahlt ist: sog. Zurückbehaltungsrecht über einen „angemessenen Teil der Vergütung“. Nach § 641 Abs. 3 BGB beträgt dieser „angemessene Teil“ in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten.
Nach fruchtlosem Fristablauf zur Nacherfüllung bestehen auch folgenden Sekundärrechte:
- S e l b s t v o r n a h m e – Besteller kann den Mangel selbst oder durch Dritte beseitigen lassen (die konkret angefallenen Kosten bekommt er vom Unternehmer ersetzt).
- M i n d e r u n g – der Besteller kann den Werklohn im Verhältnis des Wertes des mangelfreien Werkes zum mangelbehafteten Werk mindern.
- R ü c k t r i t t –das gesamte Vertragsverhältnis wird – soweit möglich – rückabgewickelt (nur bei erheblicher Pflichtverletzung).
- S c h a d e n s e r s a t z –Besteller kann für den entstandenen Schadens (z.B. Nutzungs-/Erwerbsausfall, etc.) Ersatz verlangen (unter zusätzlichen Voraussetzungen).
- E r s a t z vergeblicher Aufwendungen– Besteller kann den Ersatz von im Hinblick auf den Erhalt der Leistung nutzlos erbrachten Vermögensopfer erhalten (z.B. nutzlose Finanzierungskosten, etc.)
Die Wahl des richtigen Sekundärrechts ist im Einzelfall zu entscheiden, da die Wahl von vielen Faktoren, wie z.B. Art und Beseitigungsmöglichkeit sowie Beseitigungskosten des Mangels, Leistungsfähigkeit des Unternehmers, etc. pp. abhängt.
Lösung Fallbeispiel:
Im obigen Fallbeispiel wird B dem U eine Frist zur Nacherfüllung von mindestens zwei Wochen setzen und gleichzeitig von seinem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 4.000,- EUR Gebrauch machen. B würde sodann 1.000,- EUR der Werklohnforderung an U zahlen. Hat U binnen der gesetzten Frist ordnungsgemäß nacherfüllt (B muss Zugang zum Badezimmer gewähren), würde B weitere 4.000,- EUR an U zahlen und die Angelegenheit wäre erledigt.
Alternative Falllösung:
Alternativ könnte U (bei Vorliegen der Voraussetzungen) auch den Widerruf gem. §§ 312g, 355 BGB (Handwerkerwiderruf) erklären. U würde dann schlimmstenfalls nichts mehr erhalten und müsste die Abschlagszahlung iHv 5.000,- EUR zurückzahlen. B hätte jedoch auch keine Mängelrechte mehr gegen U. Hier ist im Einzelfall zu entscheiden, was Sinn macht [weitere Informationen].
Lässt U die Frist jedoch fruchtlos verstreichen, kann B z.B. Kostenvorschuss in Höhe von 2.000,- EUR für die Mangelbeseitigung verlangen (im Anschluss ist eine konkrete Abrechnung nötig) und/oder die Mängel zunächst selbst und auf eigene Kosten beseitigen und die Kosten dieser sog. Selbstvornahme von U fordern.
Auch eine Minderung wäre denkbar. Dies hängt sowohl von dem Verkehrswert der mangelfreien Sache ab, als auch von dem Verkehrswert der mangelbehafteten Sache.
Rechte des Unternehmers bei Mängeln
Auch der Unternehmer hat bei einer eigenen Schlechtleistung Rechte, die ihm zur Seite stehen:
- Der Unternehmer hat einerseits eine Nacherfüllungsbefugnis, die sogenannte Erfüllungschance, d.h. dass der Besteller dem Unternehmer eine (nach den Umständen des Einzelfalles angemessene) Frist zur Nachbesserung / Mängelbeseitigung setzen muss, um dem Unternehmer die Möglichkeit zu geben, die vertraglich geschuldete (mangelfreie) Leistung doch noch zu erbringen.
- Der Unternehmer hat gem. § 635 Abs. 1 BGB im Rahmen der Nacherfüllung (=Primärrecht des Bestellers) weiterhin das Recht nach eigener Wahl entweder den Mangel zu beseitigen oder ein neues Werk herzustellen.
- Zuletzt hat der Unternehmer das Recht die Nacherfüllung nach § 635 Abs. 3 BGB wegen unverhältnismäßig hoher Kosten zu verweigern. (Der Besteller kann dann Rücktritt, Schadensersatz und/oder Minderung geltend machen).
Bei Streitigkeiten rund um Baumängel stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.